Градостроитель

Применение геоинформационных технологий при паевании земель

Проблема паевания пахотных земель возникла в ходе приватизации земель КСП. Суть ее заключается в необходимости разделения полей хозяйства на определенное количество равноценных в стоимостном отношении земельных участков (паев). При этом под равноценностью понимается условие соответствия цены каждого пая денежной стоимости земельного сертификата, выданного каждому члену КСП. Точность этого соответствия должна находиться в пределах 5%.
Дополнительными условиями, регламентирующими порядок раздела земель КСП, и определяющими алгоритм раздела, являются основные землеустроительные принципы для пахотных земель:
Поля разбиваются по возможности на четырехугольные участки вытянутые в направлении обработки поля (см. п. 6) по следующим правилам:

Длина пая не должна превышать 1000 м. В случае превышения длины поля в районе паевания 1000 м, оно разбивается дорогами шириной 5 м на участки, паи на которых будут с отношением длин сторон от 1:4 до 1:6.
Ширина пая не должна быть менее 30 м. В случае появления остатка поля шириной менее 30 м на протяжении более 30% его длины, предыдущий участок нарезается до края поля, и ограничивается в направлении обработки границей, перпендикулярной этому направлению (рис. 1). Далее нарезается следующий пай, остаток которого переносится на следующее поле, руководствуясь правилом 3.

Рисунок 1

При наличии частей пая на различных полях, эти поля должны находиться в непосредственной близости друг от друга и могут разъединяться только дорогой (разъединение балкой, посадкой, рекой, населенными пунктами и прочими преградами, затрудняющими одновременную обработку двух частей пая не допускается). В случае невозможности выполнения этого условия, стоимость пая на поле или группе полей уменьшается с выполнением условия 4 до тех пор, пока на поле или группе полей не будет помещаться целое число паев.
Отклонение стоимости паев от стоимости, полученной в результате денежной оценки земли не должно превышать 5%.
При нарезке дополнительных дорог для выполнения требований п.1 стоимость земель, попадающих на дорогу, равномерно распределяется между паями, примыкающими к ней и вычитается из их стоимости. Дополнительные дороги нарезаются также при наличии на поле участков с разными направлениями обработки При этом поле разбивается на несколько полей, каждое из которых имеет одно направление обработки.
Паи должны быть разбиты, как правило, длинной стороной в направлении обработки. Отступления возможны не более чем на 10% общей площади пахотных земель КСП.

Для решения описанной выше задачи нами разработано программное обеспечение, работающее в качестве расширения ArcView GIS v. 3.х. Сама задача разбита на 3 этапа.В качестве исходных данных используются заранее подготовленные картографические слои ArcView:

Рисунок 2

Тема полей (рис. 2);
Тема удельной стоимости земли (рис. 2).

Направления обработки земле-устроитель указывает, руководствуясь существующим проектом землеустройства КСП, в интерактивном режиме для каждого поля отдельно. В случае отсутствия проекта землеустройства есть возможность использовать отсканированные растровые картматериалы в качестве дополнительного слоя и, анализируя рельеф и форму полей задавать направление обработки.
Тема удельной стоимости земли получается из векторизованной почвенной карты КСП, где удельная стоимость каждой агротехнической группы определяется в ходе денежной оценки земель.

На первом этапе проводится автоматический анализ пахотных земель КСП в целом. В качестве исходной (теоретической) цены пая берется величина, полученная в результате денежной оценки земель КСП. Механизм денежной оценки достаточно тривиален и хорошо регламентирован нормативными документами Госкомзема, и поэтому в данной статье не рассматривается.
Для проведения анализа необходимо установить величину минимальной части пая, которая (в случае переноса) может быть отделена от основной части пая. В случае появления части пая меньше указанной величины происходит автоматическая коррекция цены паев в данном поле так чтобы в поле получилось целое число паев.
На этом же этапе у землеустроителя есть возможность задать группы полей, в которых должно получиться целое число паев. Для выполнения этого условия применяется автоматическая коррекция цены всех паев в данной группе. Как правило такие группы - суть бригады КСП, удаленные друг от друга или разделенные естественными преградами. Могут быть и другие факторы формирования таких групп, регламентированные правилом 3, описанным выше.
Все установки работы программы задаются в диалоговом окне (рис. 3).
На втором этапе землеустроитель приступаетсобственно к паеванию.

Рисунок 3

В интерактивном режиме для каждого поля проставляются точки "входа" в поле и "выхода" из поля. Эти точки предписывают программе порядок начала и окончания деления каждого поля на паи с выполнением условий пункта 3 правил паевания.На этом же этапе для "длинных" полей, то есть для тех полей, которые попадают под действие пункта 1. правил паевания, землеустроитель имеет возможность задать нарезку поля дополнительными дорогами, указав в диалоговом окне (рис. 4) ширину дороги и количество паев в части поля отрезанной дорогой. Дороги будут нарезаны перпендикулярно направлению обработки.

Рисунок 4

У землеустроителя имеется возможность провести как паевание всех пахотных земель КСП, так и нескольких полей выборочно, поскольку данные предварительного анализа (первого этапа) уже определили для каждого поля дробные паи на входе и на выходе, реальную цену пая на каждом поле, а также номера будущих паев в каждом поле.
В результате работы программы создаются:
1.Тема паев (атрибутивная таблица изображена на рис. 5);
2. Тема дорог;
3. Тема вершин паев (атрибутивная таблица изображена на рис. 6);
4. Таблица содержания агрогрупп в паях (рис. 7);
5. Таблица содержания агрогрупп в дорогах.


Рисунок 5

Рисунок 6	Рисунок 7

Пример вида с полем на котором нарезаны паи и две дороги можно видеть на рис. 8.

Рисунок 8

Третий этап - это подготовка отчетной документации, создание паспортов полей и паев.

Технический отчет по паеванию пахотных земель КСП, содержащий:

Данные по оценке земли
- Общие принципы определения стоимости пая
- Расчет среднего балла бонитета земель КСП
- Расчет стоимости одного гектара агрогруппы и физической площади пая для КСП
Расчет количества паев на каждом из полей (участков раздела)
Ведомости координат для каждого из участков раздела
Расчет среднего балла бонитета для каждого из участков раздела (рис.9) со схематическим изображением участка раздела и попадающих в него агрогрупп

Рисунок 9

Схема расположения паев на каждом из участков раздела
Диаграмма структуры агрогрупп и таблица, отражающая попадание агрогрупп в каждый из паев участка раздела (рис.10)
Таблицы координат для каждого пая
Диаграмма попадания агрогрупп для каждого пая

Рисунок 10

Рисунок 11

Графическая (рис. 11) и табличная (рис. 12) часть отчета по сервитутам землепользования, накладываемых на владельцев отдельных паев. Как указывалось выше все данные хранятся в кадастровой базе.

Рисунок 12

Технические отчеты по каждому полю могут быть разделены и выдаваться по мере паевания полей.
По дополнительному соглашению с владельцем пая может быть выдан паспорт земельного участка, содержащий:
- Информацию из п.1. для участка (участков) раздела, в которых находится пай
- Чертеж пая в координатах с нанесением границ агрогрупп в стандартном масштабе с таблицей смежностей.
- Данными о сертификате и Госакте, а также личными данными владельца участка.
Кроме того, предусмотрена автоматическая распечатка Госакта отвода земельного участка на стандартном бланке.

Программное обеспечение для работ на первом и втором этапах (анализ, вторичное землеустройство и раздел на паи) написано на Avenue - встроенном языке ArcView GIS. Для создания отчетов используется программное обеспечение, разработанное на основе MS Access. В данной программе MS Access работает с таблицами ArcView и вызывается из программы, написанной на Avenue.

В качестве иллюстративного материала приведены фрагменты экранных форм и документов, полученные в ходе раздела КСП "Виноградное" Бердянского района Запорожской области.

Авторы: Чернов Владимир Васильевич, Куценко Татьяна Альбертовна