Визначення частки прибудинкової території та оподатковуємої площі земельної ділянки
для вбудованих приміщень у житловій багатоповерховій забудові

Задача обгрунтованого визначення частки прибудинкової території, за яку орендар вбудованого приміщення повинен сплачувати податки, на сьогодняшній день не може бути корректно вирішена без застосування геоінформаційних технологій.
У ідеальному випадку, коли у місті вже створено та ведеться містобудівний кадастр, ця задача вирішується трівіально просто - на рівні підготовки чергового звіту по матеріалам бази даних кадастру. Але, наскільки відомо авторам, до такого стану містобудівний кадастр ще не доведено в жодному місті України. І з діючою на сьогодні політикою Держбуду, навряд чи буде найближчого часу доведено.
А проблема обгрунтованого оподаткування набуває все більшої актуальності. У пропонуємій статті автори діляться досвідом у вирішенні цієї проблеми в м.Запоріжжі.
В основу алгоритму рішення задачі положено стандарт підприємства, який описано в матеріалах Львівської конференції 1999 року і який є діючим документом ГІС центру "Містобудівник", нормативною базою для розробки проектів розподілу територій.
Визначення частки прибудинкової території здійснюєтся на основі матеріалів векторної карти міста масштабу 1:2000, на яку для кожного конкретного випадку в разі необхідності накладуються уточнення з чергової карти міського управління архітектури.
Похибка розрахунку у випадку використання картографічних матеріалів масштабу 1:2000 не перевищує 10% у порівнянні з розрахунками, зробленими на базі картматеріалів масштабу 1:500.
Суттєво важливим у поданій методиці є, що при її застосуванні не потрібно "ділити" квартал на абсурдні штучні утворення, породжені маразматичнним мисленням деяких "фахівців" Держбуду - так звані "прибудинкові території", які у більшості випадків просто неможливо коректно виділити в існуючий забудові. А ось "ідеальну", користуючись термінологією того-ж Держбуда, частку внутрішньоквартальної території, а кажучи нормальною мовою - частку території кварталу, пропорціональну площі вбудованого приміщення, подана методика дозволяє розрахувати обгрунтовано і з задовольняючою точністю.
Нижче стисло приводиться алгоритм розрахунку.
Частка вбудованого приміщення в корисній площі будівлі розраховується на основі довідок ВРЕЖО

1.Вхідні діні

• Корисний будівельний об'єм (сумарна площа корисних приміщень у будівлі, де орендуеться вбудоване приміщення) - на основі довідки ВРЕЖО Далі позначується як Sсум.
• Площа орендуємого приміщення. на основі довідки ВРЕЖО Далі позначується як Sпом.
• Площа кварталу в червоних лініях або лініях забудови. Якщо червона лінія перетинає існуючу лінію забудови, межі кварталу визначаються по лініям забудови. Визначається на основі електронної карти. Далі позначується як Sкв.
• Площа житлових будівель у кварталі. Визначається на основі електронної карти. Далі позначується як Sжил.
• Площа інших (маючих територію, закріплену огорожею) установ у кварталі. Визначається на основі електронної карти. Далі позначується як Sогр.
• Площа нежитлових будівель та споруд у кварталі. Визначається на основі електронної карти. Далі позначується як Sнеж
• Площа будівлі, де розташовується об'єкт интересу в плані. Визначається на основі електронної карти. Далі позначується як Sздания

2.Результати розрахунку.

• Будівельний об'єм будівель у кварталі. Береться з электронної карти та розраховується шляхом помноження площин будівель на їх поверховість. З цьго об'єму відокремлюються будівлі, які знаходяться на огорожених ділянках. Далі позначується як Sздан.в кв.
• Частка вбудованого приміщення в будівлі. Розраховується як частка Sпом/Sсум . Далі позначується як Д.
  Д=Sпом/Sсум
• Оподатковуєма площа під забудовою. Розраховується як добуток Sздания *Д Позначується як Sз
  Sз = Sздания *Д
• Прибудинкова територія. Розраховується як Sкв-Sжил-Sнеж -Sогр Позначується як ПТ.
  ПТ=Sкв-Sжил-Sнеж-Sогр
• Питома вага прибудинкової території в площі забудови. Розраховується як частка ПТ/Sздан.в кв Позначується як ВЕС
  ВЕС=ПТ/Sздан.в кв
• Оподатковуєма площа прибудинкової території. Розраховується як добуток ВЕС*Sпом . Позначується як Sприд
  Sприд=ВЕС*Sпом
• Оподатковуєма площа вбудованого приміщення. Розраховується як сума Sприд+Sз Позначується як НП
  НП=Sприд+Sз

За цим алгоритмом створена програма, яка дає можливість швидко виконати необхідні розрахунки та роздрукувати комплект документів, необхідних Управлінню земельних ресурсів для укладання договора оренди на землю з орендарем вбудованого приміщення, а податковій інспекції - для обгрунтованого оподаткування.

Авторы: Чернов Владимир Васильевич, Куценко Татьяна Альбертовна